重磅，新一輪房改来了！
14號文提出讓商品住房回歸商品屬性
【資料來源：2023/10/27 明恆說房 記者朱漢崙／內容來源：財聯社、經濟觀察網等，綜合整理】
根據財聯社10月26日電，8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住宅的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱「14號文」） ，近期已傳達到各城市人民政府、各部會直屬機構。
推動房地產轉型
根據經濟觀察網報道，「14號文」提出了保障性住宅建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地政府制定。
值得注意的是，「14號文」明確了兩大目標：
一、是加大保障性住宅建設和供給。 「讓薪資收入族群逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥」。
二、是推動建立房地產業轉型發展新模式。讓商品住宅回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高品質發展。
由於該文件明確提出“用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房”、“推動建立房地產業轉型發展新模式”，其中保障性住房地位空前提升，與市場定位關係明確，被稱為「新房改方案」。
300萬人口以上城市先探索！廣州在列
據悉，此輪規劃建造保障房的保障對象，重點在於住房有困難且收入不高的薪資收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。各地須依照「保基本」原則，合理確定不同群體的保障面積標準。保障房將採取市場化方式運作，依保本微利原則，公平公正配售。以家庭為單位，保障對像只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住宅的家庭申請保障房，需依規定騰退原政策性住宅。《14號文》提出，“支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。”以實際情況來看，廣州屬於率先探索實踐的城市之一。
根據廣州市統計局數據，2022年年末，廣州常住人口為1,873.41萬人，都市化率為86.48%，年末戶籍人口1,034.91萬人，外來人口838.5萬人。那麼除了廣州外，其他哪些城市人口突破300萬呢？
根據2020年國家統計局公佈一份《2020中國人口普查分縣資料》，揭露了各類城市的城區人口。
城區人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
此外，「14號文」要求，此輪規劃建造保障房要與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結合，穩健推進，同時，加強在建設資金、住房公積金、開發貸和個人住房貸款、稅金等方面對保障房的政策支持。
同時，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。受薪收入群體購買的保障房不得長期閒置。如長期閒置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府依規定回購。
簡而言之就是保障的歸保障，市場的歸市場，過剩的商品房可以改造成保障房，而保障房無法流通為商品房。
「新一輪房改」的內容在之前就有過不同形式的表達，業內較為認可的第一輪房改其實是1998年之後停止福利分房，推動住房市場化改革的系列措施，第二輪房改其實最早在2009年左右就提過。我們可以認為這是「二次房改」政策推行落地的2.0階段。
從目前政策走向來看，現在除了一線城市、部分強二線，大部分城市的樓市調控政策的限購、限貸、限售等已取消，就是政策層面開始回歸市場化的表現。
同時，土拍市場，目前已經有合肥、成都、廈門、濟南等幾個城市土地市場已經取消土地最高限價的規定，已經開始實行“價高者得”，在部委政策已經明確可以取消土地最高土地限價的政策之後，後面可能會有更多城市會跟進，這就是土地段市場化的表現。
也就是說，未來從銷售端不限價，土地市場也實行“價高者得”，從這兩方面來看，目前房地產市場已經正在向市場化、商品化階段過渡。
在這種情況下，市場競爭會更加充分，未來只有團隊能力強、產品的開發能力強、物業服務能力強，綜合能力比較強的這些企業，才能夠在充分競爭的市場環境下，更好的生存和發展。
